Общие положения о залоге имущественных прав на недвижимость

Для нормального развития экономики необходимы денежные средства, одним из самых распространенных способов получить которые  является использование привлеченных средств.  При этом мало кто готов предоставить кредит или заем, не обеспечивая возможность его вернуть; особенно актуальным вопрос обеспечения исполнения обязательств по возврату денежных средств становится во время кризиса.

Пожалуй, к числу наиболее востребованных способов обеспечения исполнения обязательств по возврату денежных средств, особенно в сфере строительства, относится залог недвижимого имущества либо прав на него. В силу норм гражданского законодательства залог является мерой обеспечения исполнения обязательств и, прежде всего передача в залог имущества или имущественных прав, направлена на защиту интересов кредитора по обязательству.

Особенностям передачи имущественных прав в залог и будет посвящена настоящая статья.

В силу норм статьи 128 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Действующее гражданское законодательство не содержит определения – что следует понимать под имущественными правами, однако анализ положений ГК РФ позволяет определить имущественные права как любые права юридических и физических на определенное имущество. Так, например, право аренды представляет собой имущественное право на пользование и владение определенным объектом в течение некоторого срока времени.

Но, в то же время, право собственности является по своей правовой природе не имущественным, а вещным правом, в связи, с чем право собственности в залог передать нельзя; предметом залога в таком случае будет являться само по себе недвижимое имущество.

Возможность внесения имущественных прав в залог зависит от объема правоспособности лица, ими обладающего – иными словами, в залог без соблюдения дополнительных прав могут быть переданы только те права, которые находятся в собственности залогодателя либо не обременены правами иных лиц. Так, например, в соответствии с положениями пункта 2 статьи 295 ГК РФ, унитарное предприятие не вправе передавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить его в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, решает вопросы определения предмета и целей деятельности предприятия, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества.

В равной степени ограничения по возможности передачи в залог имущества распространяются на те юридические лица, которые обладают имуществом на праве оперативного управления.

В случае, если имущественные права на недвижимое имущество передаются в залог без согласия собственника, это может повлечь признание такой сделки недействительной (см., например, Определение ВАС РФ от 01 августа 2008 года № 8356/08 по делу № А41-К1-10034/05).

Основы правового регулирования залога установлены главой 23 ГК РФ и Законом РФ № 2872-1 от 29 мая 1992 года «О залоге» (далее по тексту – Закон «О залоге»).

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

К предмету залога ГК РФ относит всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом (пункт 1 статьи 336 ГК РФ).

Очевидно, что в состав имущества, которое можно передать в залог, можно отнести также имущественные права, речь о которых и пойдет в настоящей статье.

Пунктом 1 статьи 54 Закона «О залоге» установлено, хотя и не четко, какие права, принадлежащие залогодателю, последний вправе передать залогодержателю, а именно:

• права владения и пользования, в том числе права арендатора;
• другие права (требования), вытекающие из обязательств;
• иные имущественные права.

При этом, что понимается под «иными имущественными правами», законодатель не определил, однако очевидно, что перечень прав, поименованных в статье 54 Закона «О залоге», является открытым и стороны вправе передать в залог любые имущественные права, если это прямо не запрещено законом.

Необходимо отметить тот факт, что, как указывалось выше, право собственности не может быть предметом залога, поскольку, в отличие от имущественных прав (требований) представляет собой вещное право, но в тоже время, собственник имущества, может передать в залог не право собственности на него, но само имущество. Это объясняется тем, что право собственности на имущество неразрывно связано с лицом, обладающим им и, перейти оно может только в случае отчуждения имущества любым, допустимым гражданским законодательством способом (дарение, купля-продажа, мена). Таким образом, собственник имущества передает в залог не вещное право, а имущество.

Говоря о передаче в залог имущественных прав на недвижимое имущество, следует отметить, что процедурно данный вопрос регулируется двумя основными нормативно-правовыми актами: Федеральным законом № 102-ФЗ от 16.07.1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон «Об ипотеке» и Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон «О долевом участии в строительстве»).

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона «Об ипотеке» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

По общему правилу, установленному в статье 5 Закона «Об ипотеке», по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но в тоже время пунктом 5 статьи 5 Закона «Об ипотеке» установлено, что правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона «Об участии в долевом строительстве».

Итак, законодательство допускает передачу в залог права аренды, а также права требования участника долевого строительства и регламентирует процедуру такой передачи. В отношении иных имущественных прав (не аренды и не прав, возникающих из договора долевого участия) никаких особых требований законодателем не установлено, в связи с чем они в залог передаются в соответствии с общими правилами, установленными параграфом 3 Главы 23 ГК РФ – в частности, залог имущественных прав, возникающих из договора инвестирования, оформляется в простой письменной форме.

Залог имущественных прав, возникающих из договора аренды

В силу специфики арендных отношений, с одной стороны выступает, как правило, собственник сдаваемого в аренду недвижимого имущества, с другой стороны – лицо, которому передается имущество во временное владение и пользование (статья 606 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

Отдельные изъятия могут устанавливаться федеральными законами. Так, в соответствии с положениями статьи 17.1 Закона РФ № 2395-1 от 21.02.1992 года «О недрах» право пользования участком или участками недр, приобретенное юридическим лицом в установленном порядке, не может быть передано третьим лицам, в том числе в порядке переуступки прав, установленной гражданским законодательством, за исключением случаев, предусмотренных Законом о недрах или иными федеральными законами. Запрет на передачу права пользования предполагает и запрет на передачу этого права в залог.

Пунктом 1.1 статьи 62 Закона «Об ипотеке» установлено, что если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

При этом, как указывает на это Президиум ВАС условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения (пункт 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 90 от 28.01.2005 года «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договорами об ипотеке»).

Ограничение по передаче в залог права аренды установлено также статьей 35 Федерального закона № 116-ФЗ от 22 июля 2005 года «Об особых экономических зонах в Российской Федерации», данное ограничение распространяется только на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Положения статьи 615 ГК РФ также отражены в статье 335 ГК РФ и в статье 6 Закона «Об ипотеке» - в соответствии с пунктом 4 статьи 6 Закона «Об ипотеке» право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335 ГК РФ, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

В отношении ипотеки права аренды следует также отметить, что залог права аренды недвижимого имущества не всегда является договором ипотеки и вот почему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ и Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок до одного года, не подлежит государственной регистрации.

Поскольку договор аренды нежилого помещения на срок до одного года не подлежит государственной регистрации, не может быть осуществлена и государственная регистрация договора об ипотеке арендных прав, вытекающих из такого договора, такой вывод сделал Президиум ВАС РФ (см. пункт 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 90 от 28.01.2005 года «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договорами об ипотеке»).

 В случае, если арендатор собирается передать в залог свои права по договору аренды, заключенному на срок до одного года, то данная передача в залог будет оформляться в соответствии с нормами главы 23 ГК РФ и Закона «О залоге». 

Залог имущественных прав, возникающих из договора о долевом участии в строительстве

Поскольку в силу норм пункта 5 статьи 5 Закона «Об ипотеке» к залогу прав требования в рамках долевого участия в строительстве применяются положения об ипотеке, то договор залога прав требования в рамках долевого участия в строительстве также подлежит государственной регистрации.

При этом, для регистрации договора залога прав требования в рамках долевого участия в строительстве, необходимо наличие государственной регистрации самого договора долевого участия в строительстве. К такому же выводу, со ссылкой на пункт 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 90 от 28 октября 2005 года, приходит и Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского Округа (см. Постановление ФАС Западно-Сибирского Округа № Ф04-5161/2008(10332-А70-43) от 21 августа 2008 года).

Требования к договору ипотеки имущественных прав. Регистрация договора залога (ипотеки) имущественных прав

Как упоминалось выше, в случае если договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, то договор залога права аренды на данную недвижимость также будет подлежать государственной регистрации в силу норм Закона «Об ипотеке». Поскольку договоры долевого участия в строительстве всегда подлежат государственной регистрации, в соответствии с нормами пункта 3 статьи 4 Закона «О долевом участии в строительстве», то договор залога прав требования в рамках долевого участия в строительстве также будет подлежать государственной регистрации.

В соответствии с нормами статьи 9 Закона «Об ипотеке» в договоре ипотеки должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.  Пунктом 2 статьи 9 Закона «Об ипотеке» установлено, что в случае если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Если же обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры, либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя, при этом в отделение ФРС подаются следующие документы:

• договор об ипотеке и его копия;
• документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
• документ об уплате государственной пошлины;

Если договор об ипотеке заверен нотариально, то в ФРС достаточно предоставить заявление от залогодателя либо залогодержателя.

В случае возникновения ипотеки в силу закона, ее регистрация осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.

Итак, мы рассмотрели основные правовые механизмы, позволяющие обеспечить исполнение обязательства, путем залога имущественных прав на недвижимость. Как видим, залог имущественных прав на недвижимость имеет свое особое регулирование, связанное с государственной регистрацией соглашения о залоге (договора) и, по нашему мнению, является одним из самых привлекательных способов обеспечения исполнения обязательств со стороны должника.